В этой статье мы расскажем, как в Германии выглядит типичный процесс покупки жилья, а также немного о его дальнейшей эксплуатации. Сначала нужно подыскать подходящий вариант. Подавляющее большинство объявлений идет через агентства недвижимости, т. е. через маклеров. И действительно, продавец при этом ничего не теряет, провизион все равно оплатит покупатель, а хлопот меньше. Итак, когда есть интересный вариант, нужно связаться по указанным телефонам с маклерами и они назначат вам термины (назначенную встречу). Если квартира или дом понравились, можно дальше торговаться по цене. Это в Германии принято и продавцы часто идут на уступки. Цены в объявлениях обычно завышены процентов на 10. После того, как стороны договорились, назначают термин у нотариуса, где присутствовуют покупатель и продавец, его представителем может быть и сам маклер. Нотариус вслух зачитывает договор купли-продажи. При желании, можно взять с собой переводчика, если немецкий у клиентов не вполне достаточный. И это практически все, в договоре указывается дата перевода денег на счет продавца и передачи квартиры, т. е. ключей от нее. Какие еще расходы помимо стоимости собственно жилья. Услуги маклера – 3,57% от стоимости (стандарт), нотариуса – примерно 1,5%, налог на покупку жилья (Grunderwerbsteuer, в разных землях различный) – 3,5%. Уже потом есть еще небольшие выплаты в пределах 1 – 1,5% от стоимости. Таким образом, к номинальной стоимости жилья требуется добавить в течение пары месяцев еще процентов 10.
О покупке жилья иностранцами. Никаких ограничений в немецких законах в этом вопросе нет. Только кредит в немецком банке иностранцу взять проблематично, и то, при наличии работы или своего бизнеса в Германии, тоже без проблем. Кстати, именно сейчас в Германии самые низкие в истории процентные ставки по кредитам, в среднем от 2 до 5 % в зависимости от сроков займа. Сегодня многие русские начали активно скупать недвижимость в южных землях Германии, и в первую очередь в Баварии.
Теперь немного о коммунальных услугах (Nebenkosten). В Германии цены на них достаточно высокие. С другой стороны, этим обеспечивается комфортность немецкого быта. Стоимость услуг зависит от многих факторов, для примера и только ориентировочно: двухкомнатная 50 кв. м. – это примерно 200 – 250€ в месяц, четырехкомнатная 100 кв. м. – примерно 400 – 500€. Сюда входят все услуги, включая отопление, воду, свет и т. д. Но хозяевам жилья приходится вносить еще обязательную сумму на возможный ремонт дома, так называемые Rücklage, это еще где-то 50 – 100€ ежемесячно. Если жилье куплено для последующей сдачи внаем, то хозяева несут только последние из указанных расходов, т. е. Rücklage. Естественно, если в купленном жилье никто не живет или оно используется только в отпускное время, например иностранцами, то сумма коммунальных услуг уменьшается в 2, а то и в 3 раза. Это и понятно, ведь большую часть суммы составляют реально потребленные вода, свет и тепло.
Об обслуживающих организациях, или по-русски домоуправлениях. Владельцы жилья организуют товарищества (кондоминиумы), которые сами выбирают и могут затем менять управляющие организации. Через них и от них проходят все коммунальные счета. Кстати, им же можно поручить все вопросы по сдаче жилья внаем: подбор квартиросъемщиков и решение всех дальнейших эксплуатационных вопросов. В этом случае владелец жилья выплачивает постоянный провизион профессиональному посреднику, зато избавляется от всех хлопот и головной боли. Таким образом вложенный в недвижимость капитал приносит надежные стабильные дивиденды.
